Was Sie über versteckte Mängel und Schäden beim Immobilienkauf wissen sollten – besonders bei Altbauten. Ich bin als Rechtsanwalt im Immobilienrecht tätig – und eines sehe ich immer wieder: Der Traum vom Altbau wird schnell zur Kostenfalle, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass das "charmante Souterrain" feucht, die Wände durchnässt und die Abdichtung mangelhaft ist.

Besonders heikel wird es, wenn Verkäufer meinen, bei einem alten Gebäude müsse man mit solchen Problemen einfach leben und denken, sie könnten sich mit einem Haftungsausschluss elegant aus der Verantwortung ziehen. Aber so einfach ist das nicht - weder für den Käufer noch den den Verkäufer, 

Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 21.06.2024 – V ZR 79/23) bringt hier nun mehr Klarheit – und ich möchte Ihnen in diesem Beitrag zeigen, was dieses Urteil für Käufer und Verkäufer von Altbauimmobilienbedeutet.

Der Fall: Souterrainwohnung, Baujahr 1904 – mit bösem Erwachen

Zwei Wohnungen im Souterrain eines Altbaus, Baujahr 1904, wurden 2018 verkauft. Die Käufer hatten zuvor mehrfach besichtigt – sogar mit Architekt. Man sah: Die Erde war aufgegraben, Putz war abgeschlagen, Bohrungen in der Wand. Im Kaufvertrag stand ausdrücklich: „Der Käufer kauft wie gesehen, Sachmängelhaftung ausgeschlossen.“

Ein typisches Beispiel für eine solche Standard-Klausel lautet: „Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.“

Doch nach dem Kauf wurde klar: Fast alle Außenwände waren durchfeuchtet, die Abdichtung war unzureichend oder gar nicht vorhanden. Wohnen war in dem Zustand kaum möglich. Die Käufer forderten daher Schadensersatz – rund 32.000 €, unter anderem für Miete und Nebenkosten, da sie nicht wie geplant einziehen konnten.

Die Sache ging durch alle Instanzen – bis zum BGH.

Was der BGH dazu sagt: Feuchte Wände = Mangel

Der Bundesgerichtshof stellte klar:
Auch bei einem Altbau kann erhebliche Wandfeuchtigkeit einen Sachmangel darstellen – vor allem, wenn es sich um Wohnräume handelt.

Und nicht nur das:

  • Wohnräume im Souterrain müssen grundsätzlich trocken sein, auch wenn sie in einem Altbau liegen.
  • Käufer dürfen erwarten, dass eine Wohnung – auch im Souterrain – zum Wohnen geeignet ist. Ist sie das nicht, liegt ein Sachmangel vor.

Die Entscheidung des BGH bedeutet also:

Der Verkäufer kann sich nicht hinter dem Alter der Immobilie verstecken – und auch nicht einfach sagen: „Altbau halt.“

Aber da war doch ein Haftungsausschluss?

Ja, der war im Kaufvertrag enthalten. Und grundsätzlich ist es auch möglich, die Haftung für Sachmängel vertraglich auszuschließen – gerade bei älteren Immobilien.

Aber:
Ein solcher Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Und das war hier zumindest nicht ausgeschlossen.

Denn: Die Verkäufer hatten gegenüber dem Architekten der Käufer behauptet, die Feuchtigkeitsprobleme seien bereits behoben worden – obwohl das nachweislich nicht stimmte. Außerdem hatten sie die Bauteilöffnungen und die sichtbaren Schäden offenbar bagatellisiert und so die wahren Ausmaße verharmlost.

Und damit kann auch ein gut formulierter Haftungsausschluss wirkungslos sein.

Was bedeutet das für Käufer von Altbauten?

Wenn Sie eine Altbauwohnung kaufen – insbesondere im Souterrain –, dann empfehle ich Folgendes:

  • Nehmen Sie die Besichtigung ernst – und holen Sie im Zweifel einen Sachverständigen oder Architekten hinzu.
  • Dokumentieren Sie Aussagen des Verkäufers oder Maklers – auch mündlich Gesagtes zählt.
  • Lesen Sie das Exposé kritisch – Aussagen wie „kernsaniert“ oder „Sanierungsbedarf berücksichtigt“ können irreführend sein.
  • Und ganz wichtig: Lassen Sie den Kaufvertrag rechtlich prüfen, bevor Sie unterschreiben – viele Risiken lassen sich im Vorfeld erkennen und vermeiden.

Und Verkäufer? Was ist zu beachten?

Auch als Verkäufer sollten Sie auf der sicheren Seite sein – gerade bei Altbauten:

  • Offenheit schützt vor späterem Ärger. Wenn Sie von Feuchtigkeit oder früheren Mängeln wissen: Sprechen Sie es an.
  • Ein Haftungsausschluss schützt nur dann, wenn Sie keine arglistigen Täuschungen vornehmen.
  • Lassen Sie sich beraten, wie Sie rechtssicher und transparent verkaufen – das bewahrt nicht nur vor rechtlichen Risiken, sondern auch vor Imageverlust.

Mein Fazit als Anwalt für Immobilienrecht:
Altbauten sind schön – aber sie bringen auch Verantwortung mit sich.
Käufer haben Rechte – selbst bei „gekauft wie gesehen“. Und Verkäufer haften unter Umständen auch dann, wenn sie glauben, alles im Vertrag ausgeschlossen zu haben.

Das Urteil des BGH macht deutlich:

Wohnraum muss zum Wohnen geeignet sein – und Souterrainfeuchtigkeit ist nicht einfach „Kaufrisiko“.

Sie haben Fragen zum Immobilienkauf oder -verkauf?

Ich unterstütze Sie gern – sei es bei der Vertragsprüfung, bei der Abwehr oder Durchsetzung von Mängelansprüchen oder bei der Gestaltung eines rechtssicheren Immobilienkaufs. Vereinbaren Sie einfach einen Termin – und wir klären Ihre Fragen persönlich.

Hinweis: Dieser Blogbeitrag wurde unter Einbindung künstlicher Intelligenz erstellt, um komplexe juristische Inhalte verständlich aufzubereiten. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für eine rechtssichere Einschätzung Ihres Falls kontaktieren Sie mich bitte direkt.