Bad Segeberg. Der Traum vom Eigenheim kann schnell Risse bekommen – im wahrsten Sinne des Wortes. Nach dem Hauskauf entdecken viele Käufer plötzlich Mängel, die ihnen beim Besichtigungstermin gar nicht aufgefallen sind. Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter der Tapete oder ein Dach, das Asbest enthält – das sorgt nicht nur für Ärger, sondern oft auch für hohe Sanierungskosten.

Dann steht schnell die Frage im Raum: Hätte der Verkäufer mich über diese Mängel informieren müssen? Und wenn ja – kann ich den Kauf rückgängig machen oder Schadensersatz verlangen?

Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Magedeburg zeigt, wie die Gerichte in solchen Fällen entscheiden – und wo genau die Grenze zwischen einem versteckten Sachmangel nach Immobilienkauf und der Eigenverantwortung des Käufers verläuft.

1. „Gekauft wie gesehen“ – was das wirklich heißt

Fast jeder notarielle Kaufvertrag enthält eine Formulierung wie, dass das Haus „wie besichtigt“ verkauft wird oder sogar einen expliziten Haftungsausschluss, mit dem die Sachmängelhaftung grundsätzlich ausgeschlossen wird. Der Verkäufer haftet also nicht für Mängel, die der Käufer bei der Besichtigung hätte erkennen können.

Aber: Dieser Haftungsausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer arglistig handelt – also einen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält, ihn aber bewusst verschweigt, obwohl er weiß, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels den Vertrag so nicht abgeschlossen hätte.

Das heißt: Schon das bewusste Schweigen kann reichen – auch ohne betrügerische Absicht.

2. Wann besteht eine Aufklärungspflicht?

Eine Aufklärungspflicht besteht nur bei Mängeln, die

  • nicht erkennbar sind,
  • wesentlich sind (also den Wert oder die Nutzbarkeit erheblich mindern), und
  • nach den Umständen nicht erwartet werden müssen.

Beispiel: Eine verdeckte Schimmelbildung hinter einer Holzverkleidung oder Ölreste im Boden alter Gruben – das sind typische Fälle eines versteckten Sachmangels nach Immobilienkauf.

Keine Pflicht zur Offenbarung besteht dagegen bei offensichtlichen Mängeln: Risse in der Wand, veraltete Fenster oder eine ungedämmte Fassade liegen offen zutage – hier muss der Käufer selbst genau hinsehen.

3. Alte Häuser, alte Probleme

Wer ein älteres Haus kauft, muss mit bestimmten Einschränkungen leben. Gerichte sehen es so:
Ein Käufer darf nicht automatisch modernen Standard erwarten – weder beim Schall- noch beim Brandschutz.

Auch ein Asbestdach begründet keine Arglist, wenn es sichtbar war und der Verkäufer keine Probleme damit hatte. Das gilt umso mehr, wenn der Käufer das Dach bei der Besichtigung einfach hätte sehen können.

Kurz gesagt: Das Alter eines Hauses ist kein Mangel, sondern Realität.

4. Umweltbelastungen und Altlasten – ein Sonderfall

Anders ist es, wenn konkrete Hinweise auf Altlasten bestehen.
In einem Fall hatte ein Käufer in einer alten Klärgrube einen öligen Schmierfilm entdeckt und war überzeugt, der Verkäufer habe ihn getäuscht. Das Gericht sah das anders:

Es gab keine Beweise, dass der Verkäufer von der Verschmutzung wusste oder sie für möglich hielt. Allein die Tatsache, dass auf dem Grundstück früher ein Kältetechnikbetrieb war, reiche nicht aus, um von einer Pflicht zur Aufklärung auszugehen.

Entscheidend ist also, ob der Verkäufer konkrete Hinweise auf einen Mangel hatte. Wenn nicht, liegt keine Arglist vor.

5. Beweislast – wer muss was nachweisen?

Wichtig zu wissen: Der Käufer trägt die Beweislast.
Er muss belegen, dass

  1. der Verkäufer den Mangel kannte oder ahnte,
  2. dieser Mangel offenbarungspflichtig war, und
  3. der Verkäufer ihn bewusst verschwiegen hat.

Das ist oft schwer – denn wer kann schon beweisen, was jemand „gewusst“ oder „geahnt“ hat? Genau hier kommt häufig ein Anwalt für Immobilienrecht ins Spiel, um die Erfolgsaussichten realistisch einzuschätzen.

6. Fazit: Sorgfalt schützt beide Seiten

Das Urteil zeigt:

  • Verkäufer müssen nur über versteckte, wesentliche Mängel aufklären, die sie kennen oder für möglich halten.
  • Käufer sollten sich nicht auf den ersten Eindruck verlassen, sondern das Haus gründlich prüfen – am besten mit Sachverständigem oder rechtlicher Beratung.

Ein transparenter Umgang mit bekannten Mängeln hilft beiden Seiten: Er schützt Verkäufer vor späteren Vorwürfen – und Käufer vor bösen Überraschungen.

Viele Streitigkeiten nach einem Hauskauf entstehen, weil Erwartungen und Realität auseinandergehen. Käufer und Verkäufer können sich viel Ärger ersparen, wenn sie offen miteinander umgehen und sich frühzeitig rechtlich beraten lassen.

Sie haben Fragen zum Thema Sachmangel beim Hauskauf oder vermuten einen versteckten Mangel nach Immobilienkauf? Ich berate Sie gern individuell. Dieser Beitrag wurde mithilfe von KI erstellt und redaktionell von der Kanzlei überarbeitet. Er dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.