Kaum ein Termin im WEG-Alltag führt so zuverlässig zu Diskussionen wie die Eigentümerversammlung. Sie ist das zentrale Organ der Gemeinschaft – und gleichzeitig der Ort, an dem Formfehler, unklare Tagesordnungen und unzulässige Mehrheiten beschlossene Maßnahmen angreifbar machen. Wer Beschlüsse anfechten möchte oder die eigene Verwaltung auf rechtssichere Entscheidungen vorbereiten will, sollte typische Fehlerquellen kennen.

1. Fehler bei der Einladung – ein Klassiker mit großer Wirkung

Eine ordnungsgemäße Einladung ist zwingende Voraussetzung für eine wirksame Beschlussfassung. Schon kleine Fehler, etwa eine fehlende Frist, eine unvollständige Tagesordnung oder eine Einladung an eine falsche Adresse, können später zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses führen.

Viele Beschlüsse scheitern daran, dass Gegenstände beschlossen werden, die – wenn überhaupt – nur allgemein umschrieben wurden. Ein Tagesordnungspunkt wie „Verschiedenes“ mag harmlos klingen, reicht aber für wichtige Entscheidungen niemals aus.

2. Unklare oder fehlerhafte Beschlussinhalte

Ein Beschluss muss nicht nur korrekt zustande kommen, sondern auch inhaltlich klar formuliert sein. Ein Beschluss, der mehrdeutig ist oder wesentliche Fragen offenlässt, ist angreifbar. Besonders heikel sind Beschlüsse,

  • die bauliche Veränderungen betreffen,
  • erhebliche Kosten auslösen oder
  • die Rechte einzelner Eigentümer einschränken.

Ein Beispiel: Wird beschlossen, „die Fassade zu sanieren“, aber weder Umfang noch Kostenrahmen definiert, ist der Beschluss häufig nicht hinreichend bestimmt – und damit anfechtbar.

3. Falsche Mehrheiten: Wann eine einfache Stimme nicht genügt

Nicht jede Entscheidung kann mit einer einfachen Mehrheit getroffen werden. Für bauliche Veränderungen, privilegierte Maßnahmen oder Beschlüsse mit erheblichem Eingriff in das Gemeinschaftseigentum gelten unterschiedliche Quoren. Wird die falsche Mehrheit angenommen, ist das Ergebnis angreifbar – selbst wenn alle Beteiligten guten Willens waren.

Hier zeigt sich oft, wie wertvoll juristische Begleitung im Vorfeld sein kann. Ein rechtzeitiger Hinweis auf das erforderliche Stimmrecht verhindert Beschlüsse, die später zu langwierigen Auseinandersetzungen führen.

4. Beifügungs- und Mitwirkungsverbote

Nicht jeder Eigentümer darf an jeder Beschlussfassung teilnehmen. Wer persönlich betroffen ist – etwa durch eine Maßnahme, die nur seine Einheit betrifft – darf nicht mit abstimmen. Werden diese Regeln übersehen, ist der gesamte Beschluss gefährdet.

Oft fällt ein solcher Fehler erst im Nachhinein auf, wenn der Beschluss bereits umgesetzt wird und die Betroffenen rechtliche Hilfe suchen.

5. Protokollierung: Kleine Fehler, große Folgen

Das Protokoll dient nicht nur der Dokumentation, sondern ist für die Wirksamkeit vieler Beschlüsse entscheidend. Fehlen wesentliche Angaben, etwa das Abstimmungsergebnis, die Zahl der Stimmberechtigten oder die genaue Formulierung des Beschlusses, entstehen Unsicherheiten, die später zur Anfechtung führen.

Ein fehlerhaftes Protokoll ist häufig das erste Indiz dafür, dass auch das Verfahren selbst nicht ordnungsgemäß war.

6. Fazit

Beschlussfehler sind keine Seltenheit – und viele davon lassen sich mit einer sorgfältigen Vorbereitung vermeiden. Für Eigentümer, die eine Maßnahme verhindern möchten, bietet eine formale Kontrolle der Versammlung dagegen oft eine wirksame Grundlage für eine Anfechtung. Entscheidend ist, dass Betroffene schnell handeln, denn die Frist zur Anfechtung beträgt nur einen Monat.

Wer rechtzeitig anwaltlichen Rat einholt, schützt nicht nur seine eigenen Rechte – sondern trägt auch dazu bei, dass die Gemeinschaft langfristig stabile und rechtssichere Entscheidungen trifft.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Jeder Fall weist Besonderheiten auf und sollte rechtlich geprüft werden. Der Text wurde mit Unterstützung von Künstlicher Intelligenz erstellt und redaktionell überarbeitet.