Bad Segeberg. In vielen Städten und Gemeinden – auch rund um Bad Segeberg – werden derzeit Gebäude modernisiert, energetisch saniert oder auf Barrierefreiheit umgerüstet. Für Mieter bedeutet das oft: Baulärm, Einschränkungen – und höhere Mieten. Doch nicht jede Modernisierung rechtfertigt automatisch eine Mieterhöhung.
Rechtsanwalt Alexander-Georg Rackow erklärt, wann Vermieter die Kosten rechtmäßig auf die Miete umlegen dürfen, welche Rechte Mieter während der Bauarbeiten haben und wann sich ein Widerspruch lohnt.
Was gilt als Modernisierung – und was nicht?
Der Begriff „Modernisierung“ ist im Mietrecht (§ 555b BGB) genau festgelegt.
Als Modernisierung gelten Maßnahmen, die
- den Wohnwert nachhaltig erhöhen (z. B. neues Bad, Balkon, Aufzug),
- Energie oder Wasser einsparen (z. B. neue Heizungsanlage, Dämmung) oder
- die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern (z. B. Barrierefreiheit).
Nicht dazu zählen Instandhaltungen oder Reparaturen, also etwa das Austauschen einer defekten Heizung oder das Streichen von Wänden.
In diesen Fällen darf keine Mieterhöhung wegen Modernisierung erfolgen.
Wann und wie darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Nach einer rechtmäßigen Modernisierung darf der Vermieter gemäß § 559 BGB bis zu 8 % der aufgewendeten Kostenauf die Jahresmiete umlegen.
Beispiel:
Hat der Vermieter 10.000 Euro für die energetische Sanierung investiert, darf er jährlich 800 Euro (also rund 67 Euro monatlich) auf die Miete aufschlagen.
Wichtig sind dabei folgende Voraussetzungen:
- Ankündigungspflicht:
Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen – mit Angaben zu Art, Umfang, Dauer und erwarteter Mieterhöhung. - Nachweis der Kosten:
Nur tatsächlich angefallene, notwendige und modernisierungsbedingte Kosten dürfen umgelegt werden – Luxusausstattungen oder reine Schönheitsreparaturen nicht. - Kappungsgrenze:
Die monatliche Mieterhöhung ist auf 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt (bei günstigen Wohnungen: 2 Euro).
Welche Rechte haben Mieter während der Bauphase?
Baulärm, Staub, Gerüste oder gesperrte Räume sind oft unvermeidlich – aber Mieter müssen nicht alles widerspruchslos hinnehmen. Sie haben unter anderem das Recht auf:
- Mietminderung, wenn die Wohnung während der Arbeiten nur eingeschränkt nutzbar ist
(je nach Schwere 10–30 % sind häufig angemessen). - Schadensersatz, wenn Möbel, Böden oder persönliche Gegenstände durch Bauarbeiten beschädigt werden.
- Kostenersatz, wenn ein vorübergehender Auszug unvermeidbar ist, etwa bei umfangreicher Sanierung.
Wichtig: Die Minderung gilt nur für die Dauer der Bauarbeiten, nicht wegen der anschließenden höheren Miete.
Wann sich ein Widerspruch lohnt
Mieter sollten eine Modernisierungsankündigung und spätere Mieterhöhung sorgfältig prüfen lassen.
Ein Widerspruch kann Erfolg haben, wenn
- die Ankündigung unvollständig oder verspätet erfolgt ist,
- Kosten überhöht oder falsch berechnet wurden,
- die Maßnahme keine echte Modernisierung, sondern bloß Instandhaltung ist, oder
- die Belastung unzumutbar ist (z. B. bei Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder extremem Baulärm).
In solchen Fällen kann die Mieterhöhung ganz oder teilweise unwirksam sein.
Ein erfahrener Anwalt kann prüfen, ob sich ein formeller oder materieller Widerspruch lohnt und diesen fristgerecht einlegen.
Tipp: Frühzeitig juristische Beratung einholen
Sobald eine Modernisierungsankündigung eingeht, sollten Mieter und Vermieter rechtzeitig handeln.
Mieter können ihre Rechte sichern, Vermieter wiederum rechtssicher planen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Fazit
Modernisierungen steigern den Wohnwert und tragen zur Energieeffizienz bei – aber sie müssen rechtlich sauber umgesetzt werden.
Für Mieter bedeutet das: Kenntnis der eigenen Rechte und rechtzeitiges Handeln.
Für Vermieter: klare Kommunikation, korrekte Kostenaufstellung und formgerechte Ankündigungen.
So lassen sich Konflikte vermeiden – und Modernisierung kann zum Gewinn für beide Seiten werden.
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung von KI-Technologie erstellt und redaktionell durch Rechtsanwalt Alexander-Georg Rackow überarbeitet.
Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte direkt an die Kanzlei.
