Warum private Immobilieninvestoren Mietverträge und Betriebskosten vor einer Heizungsumstellung genau prüfen sollten

Bad Segeberg. Viele kleinere Immobilieninvestoren stehen vor derselben Frage: Was passiert mit älteren Mehrfamilienhäusern, deren Heiztechnik nicht mehr zeitgemäß ist? Einzelöfen, dezentrale Warmwassergeräte oder ineffiziente Altanlagen passen kaum noch zu den Anforderungen an Energieeffizienz, Klimaschutz und langfristige Vermietbarkeit. Eine zentrale Wärmeversorgung oder ein Wärmecontracting kann auf den ersten Blick wie eine praktische Lösung wirken.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 20. Mai 2026 allerdings deutlich gemacht, dass eine solche Umstellung mietrechtlich heikel sein kann. Für Vermieter geht es dabei nicht nur um Technik, sondern um die Frage, ob die entstehenden Wärmelieferungskosten später tatsächlich vollständig auf die Mieter umgelegt werden können.

Gerade für private Eigentümer mit mehreren Mehrfamilienhäusern ist das ein Punkt, der schnell unterschätzt wird. Wer in ältere Bestände investiert, kalkuliert Sanierungskosten, Finanzierung und Mieterträge oft eng. Wenn sich nach der Umstellung herausstellt, dass bestimmte Kosten nicht wie geplant umlagefähig sind, kann aus einer Modernisierung ein wirtschaftliches Problem werden.

Der Fall: neue Wärmeversorgung, alte Mietverträge

In den vom BGH entschiedenen Fällen ging es um Wohnungen in einem Berliner Mehrfamilienhaus. Die Mieter hatten ihre Wohnungen ursprünglich selbst mit elektrischen Einzelheizungen und Geräten zur Warmwasserbereitung versorgt. Später ließ die Vermieterin eine zentrale Wärmeversorgung durch einen gewerblichen Wärmelieferanten einrichten. Die Kosten dieser Wärmelieferung wurden anschließend über die Betriebskostenabrechnung geltend gemacht.

Die Mietverträge sahen eine Umlage solcher Nahwärmelieferungskosten jedoch nicht ausdrücklich vor. Genau daran entzündete sich der Streit.

Der BGH entschied, dass § 556c BGB in dieser Konstellation nicht unmittelbar und auch nicht entsprechend anwendbar ist. Diese Vorschrift betrifft Fälle, in denen der Mieter bereits vorher Wärme- oder Warmwasserkosten als Betriebskosten getragen hat und der Vermieter dann von eigener Versorgung auf gewerbliche Wärmelieferung umstellt. Hier lag die Sache anders: Die Mieter hatten sich zuvor selbst mit Wärme versorgt, nicht über Betriebskosten des Vermieters.

 Das klingt technisch. Für Vermieter ist es aber sehr praktisch: Nicht jede Heizungsumstellung führt automatisch dazu, dass sämtliche neuen Wärmelieferungskosten auf die Mieter umgelegt werden können.

Warum das Urteil für kleinere Investoren wichtig ist

Große Bestandshalter haben für solche Themen oft eigene Rechtsabteilungen, technische Berater und standardisierte Vertragsprüfungen. Private Investoren mit einigen Mehrfamilienhäusern arbeiten dagegen häufig pragmatischer. Man kennt die Objekte, entscheidet mit dem Energieberater, spricht mit der Hausverwaltung und setzt die Maßnahme um.

Genau hier liegt das Risiko. Alte Mietverträge sind oft uneinheitlich. Manche stammen aus den 1970er- oder 1980er-Jahren, andere wurden mehrfach übernommen, angepasst oder nie sauber digitalisiert. Was in der Betriebskostenklausel tatsächlich steht, wird oft erst dann geprüft, wenn der Mieter die Abrechnung angreift.

Dann ist es meistens zu spät für eine saubere Gestaltung.

Das BGH-Urteil zeigt: Vor einer Umstellung der Wärmeversorgung sollte nicht nur die technische und wirtschaftliche Seite geprüft werden. Entscheidend ist auch, ob die mietvertragliche Grundlage zur späteren Umlage passt. Sonst bleibt der Vermieter unter Umständen auf Kosten sitzen, die in der Renditeplanung fest einkalkuliert waren.

Wärmecontracting ist kein Selbstläufer

Wärmecontracting kann sinnvoll sein. Ein externer Anbieter errichtet oder betreibt die Anlage, der Eigentümer muss sich nicht um jedes technische Detail kümmern, und die Versorgung kann effizienter werden. Für ältere Mehrfamilienhäuser kann das attraktiv sein, vor allem wenn größere Investitionen anstehen.

Mietrechtlich ist die Lage aber nicht automatisch einfach. Wärmelieferungskosten enthalten häufig nicht nur reine Verbrauchskosten, sondern auch weitere Bestandteile. Dazu können kalkulatorische Kosten gehören, die in der Abrechnung besonders sensibel sind. Ob und in welchem Umfang diese Kosten an die Mieter weitergegeben werden dürfen, hängt vom Mietvertrag, der bisherigen Versorgungssituation, der Information der Mieter und der konkreten Umsetzung ab.

Der BGH hat in den entschiedenen Fällen nicht gesagt, dass Vermieter gar keine Kosten verlangen können. Er hat aber klargestellt, dass die vollständige Umlage nicht einfach aus § 556c BGB hergeleitet werden kann, wenn die Mieter vorher nicht bereits Wärme als Betriebskosten getragen haben. Außerdem kommt es darauf an, ob später möglicherweise eine stillschweigende Vertragsänderung zustande gekommen ist. Auch das ist keine Frage, die man pauschal beantworten kann.

Für Vermieter bedeutet das: Die rechtliche Prüfung gehört vor die Investitionsentscheidung, nicht erst vor Gericht.

Was Eigentümer jetzt prüfen sollten

Wer ein älteres Mehrfamilienhaus besitzt oder den Kauf eines solchen Objekts plant, sollte die Heizungsfrage nicht isoliert betrachten. Gerade bei Objekten mit Einzelöfen, Nachtspeicherheizungen, dezentralem Warmwasser oder ungewöhnlichen Altverträgen lohnt sich ein genauer Blick in die Mietunterlagen.

Wichtig ist, ob die Betriebskostenklauseln die geplante Kostenstruktur tragen. Auch die Kommunikation mit den Mietern sollte vorbereitet werden. Eine unklare Ankündigung, eine missverständliche Vorauszahlungsanpassung oder eine später angreifbare Abrechnung können Jahre später zu Streit führen.

Rechtsanwalt Alexander-Georg Rackow rät privaten Immobilieninvestoren deshalb, geplante Umstellungen der Wärmeversorgung frühzeitig rechtlich prüfen zu lassen. Das betrifft nicht nur die Frage, ob eine Maßnahme technisch sinnvoll ist. Es geht auch darum, ob die spätere Kostenverteilung rechtssicher vorbereitet werden kann.

Für Eigentümer mit mehreren Häusern kann eine solche Prüfung besonders wertvoll sein. Denn Fehler wiederholen sich sonst von Objekt zu Objekt. Was bei einem Haus als Einzelfall beginnt, kann bei einem kleinen Bestand schnell zu einem strukturellen Problem werden.

Rechtzeitig handeln statt später streiten

Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist ein Warnsignal für alle, die ältere Mietshäuser energetisch modernisieren wollen. Die Sanierung des Bestands bleibt notwendig. Aber sie muss rechtlich sauber begleitet werden.

Wer Mietverträge, Betriebskostenregelungen und Mieterkommunikation vorher prüfen lässt, kann Konflikte nicht immer vermeiden. Er kann aber verhindern, dass eine Investition an einer vermeidbaren mietrechtlichen Schwachstelle scheitert.

Für private Vermieter, die nicht wie ein Konzern organisiert sind, ist das besonders wichtig. Sie tragen das wirtschaftliche Risiko oft persönlich. Ein Streit über Betriebskosten kann dann nicht nur lästig sein, sondern die Kalkulation eines ganzen Objekts belasten.

Wer eine Heizungsumstellung, ein Wärmecontracting oder eine größere Modernisierung in einem Mehrfamilienhaus plant, sollte daher vorab rechtlichen Rat einholen. Rechtsanwalt Alexander-Georg Rackow prüft Mietverträge, Betriebskostenregelungen und geplante Maßnahmen mit Blick auf die Risiken für Vermieter und Immobilieninvestoren.

FAQ

Was hat der BGH am 20. Mai 2026 entschieden?  

Der BGH hat entschieden, dass § 556c BGB nicht automatisch greift, wenn Mieter zuvor ihre Wohnungen selbst mit Einzelöfen oder eigenen Geräten beheizt haben und der Vermieter später auf gewerbliche Wärmelieferung umstellt.

Warum ist das für Vermieter wichtig?  

Weil nicht sicher ist, dass alle neuen Wärmelieferungskosten vollständig auf die Mieter umgelegt werden können. Das kann die Wirtschaftlichkeit einer Heizungsumstellung beeinflussen.

Betrifft das nur große Wohnungsunternehmen?  

Nein. Gerade private Eigentümer älterer Mehrfamilienhäuser können betroffen sein, weil dort häufig alte Mietverträge und ältere Heizsysteme zusammenkommen.

Kann Wärmecontracting trotzdem sinnvoll sein?  

Ja. Es kann technisch und wirtschaftlich sinnvoll sein. Entscheidend ist aber, dass die mietrechtliche Grundlage vorher geprüft wird.

Was sollte vor einer Heizungsumstellung geprüft werden?  

Vor allem die Mietverträge, die Betriebskostenklauseln, die bisherige Wärmeversorgung, die geplante Kostenstruktur und die Information der Mieter.

Wann sollte man einen Anwalt einschalten?  

Am besten vor Abschluss des Contracting-Vertrags oder vor Beginn der Umstellung. Nachträgliche Korrekturen sind oft schwieriger und teurer.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Er wurde redaktionell erstellt und mit Hilfe von KI sprachlich bearbeitet.