Bad Segeberg. Beim Hauskauf geht es selten nur um schöne Räume, Lage und Garten. Entscheidend ist oft, was man nicht sofort sieht: Feuchtigkeit, frühere Schäden, provisorische Reparaturen oder Arbeiten, die nicht von einer Fachfirma, sondern in Eigenleistung erledigt wurden. Genau darum geht es in einem Verfahren, das der Bundesgerichtshof am 23. Oktober 2026 verhandeln wird.

Der Fall läuft beim BGH unter dem Aktenzeichen V ZR 3/26. Der zuständige V. Zivilsenat muss entscheiden, ob ein Immobilienverkäufer Käufer darüber aufklären muss, dass ein Mangel in Eigenleistung beseitigt wurde.

Der Fall: Undichtigkeit an der überdachten Terrasse

Nach der Pressemitteilung des BGH kauften die Kläger im August 2019 ein Hausgrundstück. Im notariellen Vertrag war die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen – eine im privaten Immobilienkauf häufige Regelung.

Später rügten die Käufer eine Undichtigkeit im Bereich der überdachten Terrasse. Aus ihrer Sicht war ein früherer Mangel durch Arbeiten der Verkäuferseite im Jahr 2016 nicht richtig behoben worden. Sie verlangen deshalb Mangelbeseitigungskosten in Höhe von 21.596,64 Euro.

Die Verkäuferin hält dem entgegen, dass sie nicht arglistig gehandelt habe und sich auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen könne.

Nach Darstellung des Oberlandesgerichts hatte sie die Käufer darüber informiert, dass 2016 Sanierungsarbeiten im Bereich der überdachten Terrasse durchgeführt worden seien. Sie habe aber nicht zusätzlich offenlegen müssen, dass die Arbeiten in Eigenleistung durch ihren Ehemann erfolgt seien.

Die Käufer sehen das anders. Sie meinen, es mache einen wesentlichen Unterschied, ob ein erheblicher Mangel – etwa eine Undichtigkeit am Dach – durch eine Fachfirma oder durch Eigenleistung beseitigt wurde.

Warum das für Hauskäufer und Verkäufer wichtig ist

Viele ältere Häuser haben eine Geschichte. Dächer wurden ausgebessert, Terrassen abgedichtet, Leitungen erneuert, Fenster eingebaut oder Feuchtigkeitsschäden behandelt. Nicht jede Arbeit wurde von einem Fachbetrieb ausgeführt. Oft wurde selbst repariert, mitgeholfen oder „erst einmal provisorisch“ abgedichtet.

Beim Verkauf stellt sich dann die praktische Frage: Was muss offen angesprochen werden?

Käufer wollen wissen, ob sie sich auf eine frühere Reparatur verlassen können. Verkäufer wiederum wollen nicht für jeden Handgriff der vergangenen Jahre haften, vor allem wenn im Kaufvertrag ein Sachmängelausschluss vereinbart wurde.

Der BGH-Fall ist deshalb so interessant, weil er genau diese Alltagsfrage berührt: Muss nur der frühere Mangel und die Tatsache der Reparatur erwähnt werden – oder auch, dass die Reparatur nicht von einem Fachunternehmen, sondern in Eigenleistung ausgeführt wurde?

Sachmängelausschluss schützt nicht bei Arglist

Bei gebrauchten Immobilien wird die Sachmängelhaftung häufig ausgeschlossen. Das bedeutet aber nicht, dass Verkäufer alles verschweigen dürfen. Ein Haftungsausschluss hilft grundsätzlich nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Arglist setzt nicht zwingend voraus, dass jemand den Käufer aktiv belügt. Auch das bewusste Verschweigen eines erheblichen Umstands kann genügen, wenn der Verkäufer weiß oder zumindest für möglich hält, dass der Käufer diesen Umstand für seine Kaufentscheidung braucht.

In der Praxis wird deshalb oft darüber gestritten, was der Verkäufer wusste, was er hätte sagen müssen und ob der Käufer bei vollständiger Information anders entschieden hätte.

Eigenleistung als Risikofaktor

Die Käufer argumentieren, dass Eigenleistungen ein erhöhtes Risiko fehlerhafter Ausführung mit sich bringen können. Eine Fachfirma steht üblicherweise für bestimmte handwerkliche Standards, Erfahrung und gegebenenfalls Gewährleistung. Bei einer privaten Reparatur ist für Käufer schwerer einzuschätzen, ob die Ursache des Mangels wirklich behoben wurde.

Auf der anderen Seite kann nicht jede Eigenleistung automatisch bedeuten, dass ein Verkäufer ungefragt warnen muss. Gerade bei älteren Häusern wäre eine sehr weitgehende Offenlegungspflicht schwer handhabbar.

Der BGH wird daher eine wichtige Abgrenzung treffen müssen: Wann ist die Information über Eigenleistung so wesentlich, dass sie beim Verkauf auf den Tisch gehört?

Was Käufer beachten sollten

Käufer sollten sich nicht allein auf einen allgemeinen Eindruck verlassen. Bei Hinweisen auf frühere Feuchtigkeit, Dacharbeiten oder Sanierungen lohnt es sich, konkret nachzufragen: Was genau war beschädigt? Wann wurde repariert? Wer hat die Arbeiten ausgeführt?

Gibt es Rechnungen, Fotos, Berichte oder Gewährleistungsunterlagen?

Wurde der Erfolg der Reparatur kontrolliert?

Wenn größere Bauteile betroffen sind – etwa Dach, Abdichtung, Keller, Terrasse oder Leitungen –, kann auch eine sachverständige Prüfung vor dem Kauf sinnvoll sein.

Was Verkäufer beachten sollten

Verkäufer sollten frühere Mängel und Reparaturen nicht verharmlosen.

Wer weiß, dass ein erheblicher Schaden bestand oder möglicherweise nicht vollständig beseitigt wurde, sollte das offen und dokumentierbar ansprechen.

Auch wenn die Rechtslage zur Eigenleistung noch nicht abschließend geklärt ist, kann Transparenz Streit vermeiden. Sinnvoll ist, Unterlagen zusammenzustellen und im Zweifel schriftlich festzuhalten, was mitgeteilt wurde.

Fazit

Der BGH-Fall zeigt, wie wichtig klare Informationen beim Hauskauf sind. Eine selbst reparierte Undichtigkeit am Dach ist keine Kleinigkeit, wenn später hohe Mangelbeseitigungskosten im Raum stehen.

Käufer sollten gezielt nach früheren Schäden und Reparaturen fragen.

Verkäufer sollten nicht darauf hoffen, dass ein allgemeiner Haftungsausschluss jeden Konflikt beendet.

Ob eine Eigenleistung künftig ausdrücklich offengelegt werden muss, wird der Bundesgerichtshof noch entscheiden. Schon jetzt gilt aber: Je erheblicher der frühere Mangel, desto wichtiger ist eine saubere und nachweisbare Aufklärung.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Er wurde redaktionell erstellt und mit Hilfe von KI sprachlich bearbeitet.